Verborgen gebreken verdwijnen uit de wet: wat betekent dit voor kopers en verkopers van vastgoed?
De Belgische wetgeving rond kopen, verkopen, huren en bouwen werd grondig hervormd. Een van de opvallendste wijzigingen is dat het klassieke begrip "verborgen gebrek" niet langer centraal staat. Het nieuwe Burgerlijk Wetboek vervangt het onderscheid tussen zichtbare en verborgen gebreken door één ruimere regel: een woning moet beantwoorden aan wat de koper redelijkerwijze mag verwachten.
Maar wat betekent dat concreet wanneer u een woning verkoopt of koopt?
Belangrijk: de nieuwe regels gelden pas vanaf 1 september 2027
Hoewel de wet inmiddels is goedgekeurd en gepubliceerd, treden de nieuwe regels pas in werking op 1 september 2027. Bovendien zijn ze enkel van toepassing op koopovereenkomsten die vanaf die datum worden gesloten. Voor eerder afgesloten overeenkomsten blijven de huidige regels rond zichtbare en verborgen gebreken gelden.
Voor kopers en verkopers die vandaag een woning verkopen, verandert er dus voorlopig nog niets. Toch is het nuttig om nu al te begrijpen welke richting de wetgever uitgaat.
Wat zijn verborgen gebreken?
Tot vandaag maakt de wet een onderscheid tussen zichtbare en verborgen gebreken.
Een zichtbaar gebrek is een probleem dat een koper tijdens een normaal plaatsbezoek had kunnen vaststellen. Denk bijvoorbeeld aan een beschadigde vloer, verouderde ramen of zichtbare vochtplekken.
Een verborgen gebrek is een ernstig probleem dat niet zichtbaar was op het moment van de verkoop, zoals verborgen houtrot, een defecte riolering of een stabiliteitsprobleem dat pas later aan het licht komt.
Net dat onderscheid leidde vaak tot discussies en juridische procedures. Was een gebrek werkelijk verborgen? Had de koper het moeten opmerken? Had de verkoper er kennis van?
Wat verandert er vanaf 1 september 2027?
Het nieuwe Boek 7 van het Burgerlijk Wetboek schaft dit onderscheid grotendeels af. Voortaan geldt één centraal principe: de verkoper moet een woning leveren die conform is aan wat contractueel werd afgesproken én aan wat de koper redelijkerwijze mocht verwachten.
De focus verschuift dus van:
"Is dit een verborgen gebrek?"
naar:
"Voldoet de woning aan wat de koper redelijk mocht verwachten?"
Redelijke verwachtingen worden belangrijker
Wat een koper mag verwachten hangt af van verschillende factoren:
de leeftijd van de woning;
de verkoopprijs;
de staat van onderhoud;
de verstrekte informatie;
uitgevoerde renovaties;
attesten en keuringsverslagen;
de beschrijving in de verkoopdocumenten.
Een koper van een volledig gerenoveerde woning zal bijvoorbeeld hogere verwachtingen mogen hebben dan een koper van een woning uit de jaren 50 die nog moet worden gemoderniseerd.
Waarom correcte informatie nog belangrijker wordt
Voor verkopers betekent dit dat transparantie cruciaal wordt.
Hoe beter een woning wordt beschreven, hoe kleiner de kans op discussies achteraf.
Denk daarbij aan:
het EPC;
het asbestattest;
de elektrische keuring;
informatie over uitgevoerde renovaties;
de leeftijd van technische installaties;
gekende aandachtspunten of gebreken.
Een correcte en volledige voorstelling van het pand biedt zowel koper als verkoper meer rechtszekerheid.
Wat betekent dit voor eigenaars die willen verkopen?
Eigenaars hoeven niet bang te zijn dat zij automatisch aansprakelijk worden voor elk probleem dat na een verkoop wordt ontdekt.
De verkoper blijft enkel verantwoordelijk voor gebreken die reeds bestonden op het ogenblik van de verkoop of levering. Problemen die pas later ontstaan door normale slijtage, externe omstandigheden of gebeurtenissen na de verkoop blijven in principe voor rekening van de koper.
Toch wordt het nog belangrijker om vooraf alle beschikbare informatie te verzamelen en eventuele gekende problemen correct te melden.
Wat betekent dit voor kopers?
Kopers krijgen een duidelijker juridisch kader.
Bij een geschil zal minder worden gediscussieerd over de vraag of een gebrek zichtbaar of verborgen was. De aandacht verschuift naar wat men redelijkerwijze mocht verwachten van de aangekochte woning gezien haar leeftijd, staat, prijs en beschrijving.
Een goed opgebouwd verkoopdossier wordt daardoor belangrijker dan ooit.
Wat verandert er niet?
Ook onder de nieuwe wetgeving blijft gezond verstand belangrijk.
Een koper van een woning uit 1960 mag niet dezelfde verwachtingen hebben als een koper van een nieuwbouwwoning. Leeftijd, onderhoudstoestand, uitgevoerde renovaties en de informatie die tijdens het verkoopproces wordt verstrekt, blijven een belangrijke rol spelen bij de beoordeling van eventuele geschillen.
Onze visie
Bij Immogy geloven wij dat een sterke vastgoedtransactie begint met correcte informatie en volledige transparantie.
Daarom besteden wij veel aandacht aan:
een grondige dossieropbouw;
duidelijke verkoopbeschrijvingen;
correcte attesten en documenten;
een realistische voorstelling van elk pand;
open communicatie tussen koper en verkoper.
De nieuwe wetgeving bevestigt eigenlijk wat wij al jaren belangrijk vinden: goed geïnformeerde kopers en verkopers zorgen voor vlottere verkopen en minder problemen achteraf.
Heeft u vragen over de verkoop van uw woning of wilt u weten hoe deze toekomstige regelgeving uw situatie mogelijk beïnvloedt? Neem gerust contact op met Immogy. Wij begeleiden u graag persoonlijk doorheen het volledige verkoopproces.
